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吳女士出示的購(gòu)房獨(dú)家代理協(xié)議 圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

最近有市民反映，在房產(chǎn)中介處簽了獨(dú)家代理協(xié)議，協(xié)議沒(méi)到期她想要拿回土地證遭拒絕。由于她在獨(dú)家代理合同中并沒(méi)有約定相關(guān)條款，警察也無(wú)法調(diào)解，無(wú)法解除協(xié)議。那么，房產(chǎn)獨(dú)家代理究竟是什么呢？獨(dú)家代理有什么好處？可能遇到什么問(wèn)題？簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時(shí)應(yīng)該注意什么？

??案例：簽了獨(dú)家代理協(xié)議想要撤回引糾紛

??市民吳女士在某房產(chǎn)中介公司簽了獨(dú)家代理合同想要出售自己名下一套100多平方米的住宅，合同標(biāo)明賣價(jià)135萬(wàn)，約定代理期90天，期間房主不不能通過(guò)其他途徑銷售。同時(shí)，吳女士還把土地證押在了房產(chǎn)中介公司。

??后來(lái)，代理期限還沒(méi)到，房子也沒(méi)有賣出去，吳女士不想賣了，她想拿回土地證遭到了拒絕。中介公司稱，約定的90天還沒(méi)到期，提前索要土地證明顯違約。由于雙方簽訂的獨(dú)家代理合同中并沒(méi)有抵押土地證的條款，因此警察也無(wú)法調(diào)解，只能建議吳女士走司法途徑。

??律師分析：未約定不能撤回 單純撤回不賣不違約

??針對(duì)吳女士的案例，365二手房采訪了江蘇友為律師事務(wù)所執(zhí)行主任封鵬軍，封律師表示：“由于簽訂的獨(dú)家代理協(xié)議中，只規(guī)定房屋不能自行出售，也不能通過(guò)其他中介出售，并沒(méi)有規(guī)定不能撤回不賣。像吳女士這種情況，如果單純的只是撤回不賣了，雖然沒(méi)有到約定的90天的期限，也在法律允許的范圍內(nèi)，不構(gòu)成違約�！笔欠襁`約的關(guān)鍵，要看協(xié)議約定的內(nèi)容。

??什么是二手房獨(dú)家代理？

??365二手房主編文濤介紹，房屋獨(dú)家代理通常指房主將自己的房子委托給某家房產(chǎn)中介公司出售，簽訂《獨(dú)家代理協(xié)議》，約定在規(guī)定期限內(nèi)（南京一般是90天）代理方負(fù)責(zé)將該房屋以不低于約定價(jià)格出售。有的房產(chǎn)中介公司為了獲得更多獨(dú)家代理房源，會(huì)和房主約定“限時(shí)銷售”，如果約定期限內(nèi)，房屋沒(méi)有出售，代理方要賠付房主一定的金額。同時(shí)，在代理期內(nèi)，房主不能繞過(guò)代理方通過(guò)其他方式出售該房屋，否則，需要賠付一定比例的違約金。

??選擇“獨(dú)家代理”的好處和問(wèn)題

??文濤介紹，選擇“獨(dú)家代理”，并簽訂《獨(dú)家代理協(xié)議》有利有弊：

??好處：對(duì)于獨(dú)家代理房源，房產(chǎn)中介公司一般會(huì)投入資源，通過(guò)線上線下多種渠道加大推廣力度，有利于房主快速賣房。

??問(wèn)題：由于簽了《獨(dú)家代理協(xié)議》，該房屋不能再私自出售，也不能再委托其他房產(chǎn)中介出售，只能通過(guò)委托方賣房。

??簽訂《獨(dú)家代理協(xié)議》應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？

??封鵬軍建議，簽訂《獨(dú)家代理協(xié)議》中規(guī)定的雙方權(quán)益應(yīng)當(dāng)對(duì)等。即約定的房主自行出售的違約金不應(yīng)該高于中介公司的實(shí)際勞務(wù)付出，如果抵押“兩證”（房產(chǎn)證和土地證），那么中介公司的保證金的比例應(yīng)當(dāng)相對(duì)提高。

??文濤提醒房主，簽訂協(xié)議前要仔細(xì)看清協(xié)議條款，有疑問(wèn)應(yīng)該詢問(wèn)清楚或者咨詢律師。